【本质】农村建房讲究多这七个法律问题你定要知道
农村建房讲究多
建房时发生人员伤亡，房主一定要赔偿吗？ 城镇户口子女可以继承农村自建房吗？ 一文给您讲透彻，赶紧收藏学起！ 问题1 农村宅基地上建房有六不准 按照华人民和土地管理法华人民和城乡规划法等法律法规规定，农村建房有六不准 一不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得乡村建设规划许可证，可建设层数由各地规定，一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时，需要专业的施工团队施工，同时还需要向乡镇政府递交相关的申请，经过审批后才可以动工。 二不准超面积标准建造。农村建房实行一户一宅原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。非法的一户多宅应按照土地管理法的规定予以拆除，但通过合法继承等方式获得的宅基地，是被允许的。 三不准随意翻修农房。按照城乡规划法的规定，在农村翻修旧房危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过并获得许可证后才可以动工。未取得乡村建设规划许可证翻修房屋，违反城乡规划法的规定，将面临被拆除的风险。 四不准建在规划区域外。土地管理法第62条第3款规定，农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。城乡规划法第41条第3款规定，在乡村庄规划区内进行乡镇企业乡村公设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照土地管理法有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 五不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要，不允许擅自改变土地用途，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。 六不准未批先建。建房前，应申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的农村宅基地批准书，取得乡村建设规划许可证。涉及林业水利等部门的，还应经过相关部门批准。 第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 永久基本农田转为建设用地的，由批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市县人民政府批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由或者授权的省自治区直辖市人民政府批准。 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。 人均土地少不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省自治区直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡镇土地利用总体规划村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；其，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖出租赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 农业农村主管部门负责全农村宅基地改革和管理有关工作。 华人民和城乡规划法 第四十一条 在乡村庄规划区内进行乡镇企业乡村公设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡镇人民政府提出申请，由乡镇人民政府报城市县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 在乡村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省自治区直辖市制定。 在乡村庄规划区内进行乡镇企业乡村公设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照华人民和土地管理法有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。 第四十二条 城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。 第四十三条 建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。 建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。 问题2 城镇居民在宅基地上建房，遇拆迁能得安置补偿吗？ 余姚某村村民李某向村委会申请了一块宅基地，并通过建房审批。李某与城镇居民王某签订合同，由王某在该宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用费。后因旧村改造，该房屋被拆迁并赔偿了一套拆迁安置房。李某诉至法，要求确认合同无效，并要求王某返还拆迁后所得安置房。李某请求可否成立？ 我禁止城镇居民到农村购买宅基地。李某和王某签订的协议因违反法律强制性规定而无效，宅基地使用权仍归村民李某。根据房地不分离原则，房屋和宅基地使用权只能归一个主体所有，故李某是宅基地使用权人，也是房屋的所有权人。法判决，李某可以获得拆迁安置房，而王某仅是房屋出资者，并非房屋所有权人，无权获得拆迁补偿利益。 第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。 办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或权房。 问题3 因读书就业迁出户籍，城镇户籍子女还能继承宅基地吗？ 王某早年因读书和工作，户口迁出农村并取得了城镇户籍。王某父母为农村户口，在村里有一处宅基地并盖有房屋。多年后，经相关部门审批，王某与父母一同出资将家的老房子重新修葺。王某父母去世后，王某可否继承老家的宅基地使用权？ 城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是地上有房。根据我的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋可依据民法典继承编和物权编的相关规定予以合法继承。 本案，王某父母的宅基地上仍有房屋，故王某可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权，但如果宅基地上的房屋灭失，王某就不能单独就宅基地予以继承。 需特别指出，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撑此房屋的宅基地将不能继续使用，而是由集体经济组织收回处置，继承人亦丧失对宅基地相关权利的承继。如果遇到房屋拆迁，宅基地的拆迁补偿分为两种一种是对地上房屋的补偿，房屋作为父母的遗，无论子女户口在哪里，都有权继承；另一种是对宅基地使用权的补偿，因宅基地不属于遗部分，无法继承。 第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第三百六十三条 宅基地使用权的取得行使和转让，适用土地管理的法律和家有关规定。 第一千一百二十二条 遗是自然人死亡时遗留的个人合法财。 依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗，不得继承。 第二条 华人民和实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。 问题4 自建房施工造成人身损害，房主一定要担责吗？ 房主甲与个体工匠乙签订施工协议，约定房甲将其位于某村的三层楼房发包给个体工匠乙建造，个体工匠乙雇佣丙为其施工。丙在施工作业时不慎坠落，将路过的丁砸伤。丁将甲乙丙三人诉至法，要求三被告赔偿损失。 另查明，个体工匠乙无村镇建筑施工资质。丙施工过程，施工场地未搭建安全防护网，未系安全绳。 农村建造房屋，房主要谨慎履行选任义。 自建三层含三层以上房屋需要施工方具有建筑资质，受华人民和建筑法调整，房屋建造关系一般认定为农村建房施工合同。该种情况下，若房主未按规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主存在选任过失，需要承担过错责任。 自建两层含两层以下低层住宅且包工包料的，由承包方承担房屋建造的全部事项，工期届满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。这种情况下，虽不需要建筑资质，但也有资质要求，一般情况下，具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水的人员可认定为具有承揽资质，如房主在没有定作指示或者选任过失的情况下，一般不承担赔偿责任。 自建两层含两层以下低层住宅且包工不包料的，即包清工，房主在整个施工过程发挥指挥监督和管理的作用，对施工人起实际控制和支配的作用，一般认定为劳合同。施工者因提供劳造成他人损害的，由接受劳一方即房主承担侵权责任；提供劳一方因劳自己受到损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任。 本案，房主甲将三层楼房发包给个体工匠乙修建，双方的关系是建设工程发承包关系，施工过程造成丁人身损害，应当承担侵权责任并赔偿损失。个体工匠乙作为工程的承包人，是施工现场的组织指挥监督协调者，也是安全风险的管控者，事故的发生主要是因其管控不到位，存在较大过错，应承担主要责任。其次，行为人丙虽然是个体工匠乙的雇员，但其在施工缺乏安全防范意识，在未搭建安全防护网未系安全绳的情况下不规范操作从而坠落造成他人损害，也有一定过错，亦应承担一定的责任。房主甲将涉案工程发包给不具备施工资质的个体工匠乙修建，存在选任过错，应当承担一定比例的责任。 第七百七十条 承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的合同。 承揽包括加工定作修理复制测试检验等工作。 第七百八十八条 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。 建设工程合同包括工程勘察设计施工合同。 第一千一百九十二条 个人之间形成劳关系，提供劳一方因劳造成他人损害的，由接受劳一方承担侵权责任。接受劳一方承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的提供劳一方追偿。提供劳一方因劳受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。 提供劳期间，因第三人的行为造成提供劳一方损害的，提供劳一方有权请求第三人承担侵权责任，也有权请求接受劳一方给予补偿。接受劳一方补偿后，可以向第三人追偿。 关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见以及华人民和建筑法的规定，自建低层住宅是指两层含两层以下住宅，农民自建两层含两层以下的住宅承建方是不需要建筑从业资质的，而三层含三层以上则受华人民和建筑法的调整，承建方须具备相应建筑从业资质。 关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见 对于建制镇集镇规划区内的所有公建筑工程居民自建两层不含两层以上以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300方米以上的所有村镇建设工程村庄建设规划范围内的学校幼儿园卫生等公建筑以下称限额以上工程，应严格按照家有关法律法规和工程建设强制性标准实施监督管理。 对于村庄建设规划范围内的农民自建两层含两层以下住宅以下简称农民自建低层住宅的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服和指导作为主要工作方式。 问题5 邻居建房造成自家房屋墙面开裂地面沉降等，该如何赔偿？ 李某对其房屋进行改造，将原有房屋全部予以拆除重新建造，开挖基坑深达4米。在改建房屋过程，隔壁邻居王某家出现房屋墙面开裂地面不均匀沉降等问题，故向法起诉，要求判令李某赔偿因其建房造成自己房屋破坏生的修复损失等费用。李某则认为，王某房屋出现问题系年久失修所致。 建造房屋过程，禁止进行危及相邻不动安全的活动。本案，对于王某家发生房屋墙面地面开裂，瓷砖裂缝地面不均匀沉降等损坏的原因，双方存在争议。司法鉴定意见认为，李某坑基施工是造成王某房屋内外装修损坏不均匀下沉的直接原因。结合修复方案和费用的鉴定报告，法最终确认由李某赔偿王某修复损失9.8万余元。 第二百九十五条 不动权利人挖掘土地建造建筑物铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动的安全。 问题6 二十年前邻居紧挨着宅基地建房，如今自建房却被指责妨碍通风采光，责任到底在谁？ 1996年，李某在自家宅基地上盖了两间三层楼房，墙建在其土地使用范围内边沿，此处紧挨着邻居王某后西侧。 2020年初，王某在后新建钢构房，因二十年前李某建房时未预留通风采光空间，现王某所建墙体与李某的墙体距离过，导致李某家的窗户打不开，严重影响通风采光。李某将王某起诉至法，要求王某将堵塞李某房屋二楼三楼窗户的房屋部分予以拆除。 相邻房屋的所有权人和使用权人，在构筑房屋时均应当给予相邻人通风采光通行等便利。本案，李某建房在先，紧邻其宅基线建房，未给其通风采光保留相应的空间；另一方面，王某建房在后，与李某互不相让，明知其建筑会导致李某通风采光受阻而执意为之。两个因素结合，造成李某通风采光受到影响。 法经审理判决，王某应当将其房屋堵塞李某窗户的部分予以拆除，并保留适当距离用于通风采光。李某对于王某拆除阻挡部分以及拆除后重建所发生的费用，应当按照相应比例承担。考虑到李某建房行为在先，对于结果的发生负有主要责任，法最终酌定李某承担70的责任。 第二百九十三条建造建筑物，不得违反家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风采光和日照。 问题7 邻居建房把出入口堵成单行道，可以要求拆除吗？ 李某房屋后门有一条村路出口，邻居王某在该路上垒砌了砖块，搭起了门架挡雨棚，在路面上修建了围墙，使得该路严重受阻，难以通行。李某向法提起诉讼，请求判令王某拆除在李某出入通行道路上设立的门架围墙垒砖等障碍物，恢复道路原状。 王某则认为，李某家大门口有村道水泥路面与村里的主干道衔接，出入通行方便，李某诉请拆除的通道并不是李某生生活的必经通道。 相邻通行权的主张必须以必经通道为前提。只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，且处于相邻他方所有或使用的土地包围之，致使其不通过他方土地就无法通行的情况下，相邻方才能主张行使相邻通行权。如果除经由该土地通行外，尚有其他通道可以通行，则相邻方无权主张相邻通行权。 在本案，李某所主张的其房屋后门村路，并非李某为了生生活的必经通道，因此李某诉请要求王某拆除此通道上的门架围墙垒砖等障碍物，恢复通道原状，没有法律依据。 第二百九十一条 不动权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
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